Ba\u015fl\u0131\u011f\u0131m\u0131z \u2018akbaba kredileri\u2019 olsa da oraya gelebilmek i\u00e7in konut \u00fczerinden k\u0131sa bir konut politikas\u0131 ve \u0130potekli Konut Kredileri (\u0130KK) \u00fczerinden konut ekonomisi literat\u00fcr\u00fcne bakmak istiyorum. B\u00f6ylece konut politikas\u0131na ve bunun yap\u0131l\u0131 \u00e7evremize etkisine ili\u015fkin daha derin bir alg\u0131lay\u0131\u015f\u0131m\u0131z m\u00fcmk\u00fcn olabilecek.<\/p>\n
Konut, her yurtta\u015f i\u00e7in temel bir hak ve ihtiya\u00e7t\u0131r. Bu ihtiyac\u0131n nas\u0131l kar\u015f\u0131land\u0131\u011f\u0131, bunun i\u00e7in hangi politikalar\u0131n izlendi\u011fi, bizlerin depreme diren\u00e7li kentlerde ya\u015fay\u0131p ya\u015famad\u0131\u011f\u0131m\u0131zdan, bar\u0131nma krizinin hangi boyutta hissedildi\u011fine kadar de\u011fi\u015fen boyutlarda sonu\u00e7lar\u0131 olmaktad\u0131r. <\/p>\n
Bizler i\u00e7in bir yuva anlam\u0131na gelen konutun nas\u0131l, hangi ko\u015fullarda in\u015fa edilece\u011fi \u00fclkemizde kamunun her alan\u0131nda dahil oldu\u011fu bir s\u00fcre\u00e7tir. Bu katmanl\u0131 s\u00fcre\u00e7te yasal \u00e7er\u00e7evenin olu\u015fturulmas\u0131nda (imar planlar\u0131n\u0131n yap\u0131m\u0131ndan, mimari projenin \u00e7izimine, yap\u0131n\u0131n in\u015fa s\u00fcrecindeki denetlenmesine ve sonunda iskan izni al\u0131nmas\u0131na) devletin rol\u00fc b\u00fcy\u00fckt\u00fcr ayr\u0131ca da devlet Toplu Konut \u0130daresi (TOK\u0130) arac\u0131l\u0131\u011f\u0131yla konut \u00fcretilebilmektedir. <\/p>\n
Ya\u015fad\u0131\u011f\u0131m\u0131z yap\u0131l\u0131 \u00e7evrenin belirlenmesinde hukuksal yap\u0131y\u0131 tasarlayan, i\u015fleten devlet; konut \u00fcretiminde de yer alarak alan\u0131n en b\u00fcy\u00fck oyuncusu olabilmektedir. D\u00fczenleyen ve uygulayan olarak oyunun iki ayr\u0131 alan\u0131nda da s\u00f6z sahibi olan devletin rol\u00fc, kentlerimizde ba\u015fatt\u0131r.<\/p>\n
Devlet sadece yap\u0131l\u0131 \u00e7evrenin \u00fcretimi ile do\u011frudan ili\u015fki olan yasal d\u00fczenlemeleri de\u011fil; ayn\u0131 zamanda bu \u00e7evrenin olu\u015fmas\u0131 i\u00e7in gereken finansman\u0131n sa\u011flanmas\u0131 i\u00e7in de gerekli yasal d\u00fczenlemeleri yapmaktad\u0131r. Bu yasal d\u00fczenlemelerden biri olan 2007 tarihli \u201cKonut Finansman\u0131 Sistemine \u0130li\u015fkin \u00c7e\u015fitli Kanunlarda De\u011fi\u015fiklik Yap\u0131lmas\u0131 Hakk\u0131nda Kanun\u201d ile halk aras\u0131nda \u2018mortgage\u2019 olarak bilinen \u0130KK kullan\u0131m\u0131na ili\u015fkin yasal \u00e7er\u00e7eve olu\u015fturuldu. <\/p>\n
Yasadan \u00f6nce de konut al\u0131mlar\u0131nda banka kredileri kullan\u0131labiliyorken yasa ile bu kredilerin vadeleri art\u0131r\u0131ld\u0131, ama en b\u00fcy\u00fck de\u011fi\u015fiklik bu yap\u0131lar\u0131n de\u011ferleme a\u015famas\u0131ndaki s\u00fcrecin bir standarda, uzmanla\u015fmaya oturtulmas\u0131 oldu. B\u00f6ylece \u0130KK kullan\u0131lacak konutlar i\u00e7in evlerin uzmanlar taraf\u0131ndan de\u011ferlemesi zorunlulu\u011fu, sistemdeki hatal\u0131 de\u011ferlemeleri ekarte edebilecekti. <\/p>\n
Ancak \u0130KK sistemimiz \u00f6rnek ald\u0131\u011f\u0131m\u0131z k\u00fcresel kuzey \u00fclkelerindeki gibi 30 y\u0131la varan vadelerle konut sahibi olmam\u0131z\u0131 yine de sa\u011flayamad\u0131. Bunun en temel nedeni \u00fclkemizdeki enflasyon oran\u0131n\u0131n tek haneli oldu\u011fu y\u0131llarda dahi k\u00fcresel kuzey \u00fclkelerindekinden birka\u00e7 misli fazla olmas\u0131yd\u0131. Dolay\u0131s\u0131yla \u00fclkemizde 30 y\u0131l yerine 10 y\u0131ll\u0131k \u0130KK\u2019lar bir standart oldu. Baz\u0131 \u00f6zel projelerde elbette 15 y\u0131ll\u0131k kullan\u0131mlar da yap\u0131ld\u0131. <\/p>\n
\u0130KK\u2019lar\u0131n yo\u011fun olarak kullan\u0131lmas\u0131n\u0131n kentsel mekan i\u00e7in birden fazla anlam\u0131 vard\u0131r. <\/p>\n
Bu metinde mortgage kullan\u0131m\u0131n\u0131n mekanda sebep oldu\u011fu iki de\u011fi\u015fime \u00f6zet olarak de\u011finilecektir. \u0130lk olarak kredileri kimlerin kullanabildi\u011fi, kimlerin alan\u0131n d\u0131\u015far\u0131da b\u0131rak\u0131ld\u0131\u011f\u0131 \u00fczerinden mevcutta olan e\u015fitsizliklere eklenen yeni katman k\u0131saca tart\u0131\u015f\u0131lacak. Daha sonra ise \u0130KK\u2019lar yolu ile olu\u015fan mekan\u0131n finansalla\u015fmas\u0131n\u0131n yol a\u00e7t\u0131\u011f\u0131 mekan alg\u0131s\u0131n\u0131n de\u011fi\u015fimi \u00fczerine konu\u015fulacakt\u0131r. <\/p>\n
\u0130KK\u2019lar\u0131 kimler kullanabiliyor? Her toplumsal tabakadan insan ba\u015fvuru yapt\u0131\u011f\u0131nda bu krediyi alabiliyor mu? \u00dclkemizdeki konut fiyatlar\u0131n\u0131n ya\u015fad\u0131\u011f\u0131 h\u0131zl\u0131 y\u00fckseli\u015fi d\u00fc\u015f\u00fcnd\u00fc\u011f\u00fcm\u00fczde bu sorunun cevab\u0131 daha da \u00f6nemli hale gelmektedir. Veri ile s\u00f6yleyece\u011fimi ba\u015ftan s\u00f6ylemek isterim: Her isteyen mortgage alamaz. Kredinin geri \u00f6denebilece\u011fine krediyi veren kurulu\u015fun ikna olabilmesi gerekiyor. <\/p>\n
\u0130lk ba\u015fta olduk\u00e7a rasyonel, ak\u0131lc\u0131 gibi gelen bir politikadan bahsediyoruz. Lakin konut fiyatlar\u0131ndaki a\u015f\u0131r\u0131 de\u011ferlenmeyi hesaba katt\u0131\u011f\u0131n\u0131zda bu politikan\u0131n d\u0131\u015far\u0131da b\u0131rakt\u0131\u011f\u0131 milyonlar\u0131n konut pazar\u0131ndan tamamen d\u0131\u015fland\u0131klar\u0131n\u0131, dahil olanlar\u0131n da kentsel rant ile varl\u0131klar\u0131n\u0131n h\u0131zla de\u011ferlendi\u011fini g\u00f6rece\u011fiz. Emlak portal\u0131 sahibinden.com verilerine g\u00f6re \u0130stanbul\u2019da ortalama daire fiyat\u0131 4 y\u0131l \u00f6nce 404 bin 553 lira iken bu bedel \u015fu anda 3 milyon 154 bin 284 lira olmu\u015ftur. Bug\u00fcn konut sahibi olabilmek sadece yoksullar i\u00e7in de\u011fil orta s\u0131n\u0131f i\u00e7in de imkans\u0131za yakla\u015fmaktad\u0131r. Peki bu konuya ili\u015fkin yap\u0131lm\u0131\u015f literat\u00fcr kimlerin mortgage kullanabildi\u011fini s\u00f6yl\u00fcyor?<\/p>\n
\u0130stanbul\u2019da \u0130KK kullanabilen ki\u015filerin ortalama geliri asgari 2015 itibariyle asgari \u00fccretin yakla\u015f\u0131k 6,3 misliydi (Aslan, 2019). Bu durum \u0130KK\u2019lara eri\u015fimi olan toplumsal tabakalar\u0131n alt ve alt-orta s\u0131n\u0131f\u0131 b\u00fcy\u00fck oranda kapsamad\u0131\u011f\u0131n\u0131 g\u00f6stermektedir. Ayn\u0131 zamanda \u0130stanbul\u2019da \u0130KK kullananlar\u0131n %72\u2019si 25-44 ya\u015f aral\u0131\u011f\u0131nda ve %58\u2019i \u00f6zel sekt\u00f6rde \u00e7al\u0131\u015fmaktad\u0131r (Aslan, 2019). Bu veriler \u0130KK\u2019lar\u0131n hedef kitlesinin gen\u00e7 orta, orta-\u00fcst s\u0131n\u0131f beyaz yakal\u0131lar oldu\u011funu g\u00f6stermektedir. Bu toplumsal tabaka \u0130KK\u2019lar\u0131n toplumsalla\u015fmas\u0131n\u0131n bir ad\u0131m\u0131 olmas\u0131n\u0131n yan\u0131nda, halk\u0131n b\u00fcy\u00fck \u00e7o\u011funlu\u011funun kent mekan\u0131nda m\u00fclk sahibi olmakla elde edilen s\u00f6zle\u015fmenin d\u0131\u015f\u0131nda kald\u0131\u011f\u0131n\u0131 da g\u00f6stermektedir. <\/p>\n
\u0130KK\u2019lar konut edinmeyi kolayla\u015ft\u0131ran ve b\u00f6ylece konut sahipli\u011fi artt\u0131rma iddias\u0131nda olan bir yap\u0131 olarak kar\u015f\u0131m\u0131za \u00e7\u0131kt\u0131. Lakin veriler bu durumun aksini s\u00f6ylemi\u015ftir. Aslan\u2019\u0131n (2021) g\u00f6sterdi\u011fi \u00fczere \u0130KK ile konut edinme oran\u0131 (2007\u2019de %1,7\u2019ken 2019\u2019da %8,4\u2019e y\u00fckselmi\u015f) y\u0131llar i\u00e7inde artarken ayn\u0131 tarih aral\u0131\u011f\u0131nda \u00fclkedeki konut sahipli\u011fi oran\u0131 (%60,8\u2019ken 2019\u2019da %58,8\u2019e) d\u00fc\u015fm\u00fc\u015ft\u00fcr.<\/p>\n
Mekan\u0131n finansalla\u015fmas\u0131ndan bahsediyorsak mutlaka \u0130KK\u2019lardan bahsediyor olmam\u0131z gerekiyor. Gotham (2009) i\u00e7in ipote\u011fe dayal\u0131 menkul k\u0131ymetler (mortgage backed securities) mekan\u0131n finansalla\u015fmas\u0131 i\u00e7in kilit roldedir. T\u00fcrkiye\u2019de bu menkul k\u0131ymetlerin pazar\u0131 k\u00fcresel kuzey \u00fclkelerinin yan\u0131nda \u00e7ok az kal\u0131yor olsa bile, yine de b\u00f6yle bir pazar vard\u0131r. <\/p>\n
Temelde konut, mekana sabit bir varl\u0131kt\u0131r, likit de\u011fildir. Mekan\u0131n finansalla\u015fmas\u0131ndan bahsetti\u011fimizde ise, asl\u0131nda konutun likit bir varl\u0131k gibi i\u015flem g\u00f6rmesinden bahsediyoruz. Bu likitle\u015fmeyi sa\u011flayan ise \u0130KK\u2019lard\u0131r. Bu krediler vas\u0131tas\u0131yla konuta olan yakla\u015f\u0131m\u0131m\u0131z bireysel \u00f6l\u00e7ekte de de\u011fi\u015fmeye ba\u015flad\u0131. Evvela yukar\u0131da s\u00f6yledi\u011fim gibi bu kredileri herkesin alamad\u0131\u011f\u0131n\u0131 unutmamak gerekiyor. Ana odak grup, beyaz yakal\u0131, gen\u00e7 veya orta ya\u015fl\u0131 bir kullan\u0131c\u0131 grubudur. Bu grubun finansal okur yazarl\u0131\u011f\u0131n\u0131n ise T\u00fcrkiye ortalamas\u0131n\u0131n \u00fczerinde oldu\u011funu iddia etmek hatal\u0131 olmaz. Artan finansal okuryazarl\u0131k ile konuta bak\u0131\u015f\u0131n de\u011fi\u015fim de\u011ferine kaymas\u0131 aras\u0131nda bir ba\u011flant\u0131 oldu\u011funu \u00f6ne s\u00fcrmek de gayet m\u00fcmk\u00fcn. T\u00fcrkiye\u2019de konutun kullan\u0131m de\u011ferinin \u00f6nemini h\u0131zla yitirmesi ile \u0130KK d\u00fczenlemesi aras\u0131nda bir ba\u011flant\u0131 bu noktada belirginle\u015fiyor. <\/p>\n
Bu iki s\u00fcre\u00e7 illa birlikte i\u015flemek zorunda de\u011fil, fakat birbirlerini besleyerek konutta de\u011fi\u015fim de\u011ferinin \u00f6ne \u00e7\u0131kmas\u0131na sebep olan ana unsurlar olarak g\u00f6ze \u00e7arp\u0131yor. Bug\u00fcn\u00fcn T\u00fcrkiye\u2019sinde konut sahipli\u011fi oranlar\u0131 d\u00fc\u015ferken ev sahipleri, sahip olduklar\u0131 m\u00fclk\u00fc her zaman oldu\u011fundan daha fazla bir borsa ka\u011f\u0131d\u0131 gibi, fiyat\u0131 artan veya d\u00fc\u015fen meta olarak g\u00f6rmekteler. \u0130\u015fte bu noktada akbaba kredilerini tart\u0131\u015fmaya ba\u015flayabiliriz. \u00c7\u00fcnk\u00fc krediler, kentsel mekan\u0131n de\u011fi\u015fiminde \u00f6nemli role sahipken, elindeki m\u00fclk\u00fc borsa ka\u011f\u0131d\u0131 gibi de\u011ferlendirmeye \u00e7al\u0131\u015fan ev sahipleri i\u00e7in de iki ucu keskin b\u0131\u00e7ak gibi i\u015flev g\u00f6rebilmektedirler. <\/p>\n
\u2018Predatory lending\u2019 T\u00fcrk\u00e7ele\u015ftirilirken talanc\u0131 krediler, ya\u011fmac\u0131 krediler veya akbaba kredileri olarak \u00e7evrilmektedir. Bu yaz\u0131da akbaba kredileri olarak kullan\u0131lmas\u0131 tercih edilmi\u015ftir. Akbaba kredisinden bahsedildi\u011finde ise genel olarak e\u015fik alt\u0131 konut kredisi (subprime mortgage) alg\u0131lanmaktad\u0131r. Kredi puan\u0131 k\u00f6t\u00fc, d\u00fc\u015f\u00fck olan hanelerin daha y\u00fcksek kredi faizi ile kulland\u0131klar\u0131 konut kredilerine, e\u015fik alt\u0131 konut kredisi denmektedir. Bu piyasan\u0131n olu\u015fabilmesi ise kredi veren finansal kurulu\u015flar\u0131n kullanmaya ba\u015flad\u0131\u011f\u0131 puanlama sistemi ile olu\u015fturulan kredi notu \u00fczerinden m\u00fcmk\u00fcn olabilmektedir. <\/p>\n
Kredi notu, bor\u00e7 verenlerin (genellikle kredi kurumlar\u0131 arac\u0131l\u0131\u011f\u0131yla) hane halklar\u0131n\u0131n sosyal \u00f6zelliklerini haritalamas\u0131na olanak tan\u0131r ve bunlar\u0131 finansal \u00f6zellikler ve ge\u00e7mi\u015f finansal davran\u0131\u015flarla ili\u015fkilendirir. B\u00f6ylelikle ipotek kredisi verenler, bir bor\u00e7lunun temerr\u00fcde d\u00fc\u015fme riskini tahmin etmeye \u00e7al\u0131\u015f\u0131r ve e\u015fik alt\u0131 konut kredisi piyasas\u0131 en temelde al\u0131m g\u00fcc\u00fc s\u0131n\u0131rl\u0131 olan hanelere y\u00fcksek faizle verilen ipotekli konut kredisi i\u015flevini \u00fcstlenir. 2007\u2019de ba\u015flayan k\u00fcresel finansal krizin temelinde yatan da bu e\u015fik alt\u0131 konut kredilerinin yaratt\u0131\u011f\u0131 geri \u00f6deme sorunu idi. <\/p>\n
Akbaba kredileri ve mekan\u0131n finansalla\u015fmas\u0131n\u0131 tart\u0131\u015fmaya \u00e7al\u0131\u015ft\u0131\u011f\u0131m bu yaz\u0131n\u0131n ancak son b\u00f6l\u00fcm\u00fcnde akbaba kredilerine gelebildik. S\u0131radaki yaz\u0131da, akbaba kredilerini 6 \u015eubat 2023\u2019te ya\u015fanan iki b\u00fcy\u00fck depremin yol a\u00e7t\u0131\u011f\u0131 y\u0131k\u0131mla birlikte de\u011ferlendirece\u011fiz. <\/p>\n
(1) Aslan, A.S. (2019) \u201cBar\u0131nma Problemine \u00c7\u00f6z\u00fcm Olarak Sunulan \u0130potekli Konut Kredilerine Eri\u015filebilirli\u011fin De\u011ferlendirilmesi\u201d, Megaron, 14.
\n(2) Aslan, A.S. (2021) Financialization of Housing and Mortgage Debt Repayment Strategies of Households in Turkey, Journal of Faculty of Architecture, 38 (2)<\/p>\n
politeknik.org.tr<\/strong><\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"Ba\u015fl\u0131\u011f\u0131m\u0131z \u2018akbaba kredileri\u2019 olsa da oraya gelebilmek i\u00e7in konut \u00fczerinden k\u0131sa bir…\n","protected":false},"author":2,"featured_media":38984,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"inline_featured_image":false,"footnotes":""},"categories":[4689],"tags":[1046,2463,2565,2589,3544,5853,3712,5637],"class_list":{"0":"post-39003","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-standard","5":"has-post-thumbnail","7":"category-secki","8":"tag-deprem","9":"tag-deprem-guvenli-kentler","10":"tag-imar","11":"tag-imar-planlari","12":"tag-konut","13":"tag-konut-kredileri","14":"tag-manset","15":"tag-planlama"},"acf":[],"amp_enabled":true,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/eonmeet.com\/pol\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/39003","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/eonmeet.com\/pol\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/eonmeet.com\/pol\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/eonmeet.com\/pol\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/eonmeet.com\/pol\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=39003"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/eonmeet.com\/pol\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/39003\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/eonmeet.com\/pol\/wp-json\/wp\/v2\/media\/38984"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/eonmeet.com\/pol\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=39003"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/eonmeet.com\/pol\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=39003"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/eonmeet.com\/pol\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=39003"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}